［不動産投資入門］不動産投資会社の選び方

不動産投資は株式と並んで手を出しやすい投資の代表格です。
当サイトの管理人もそうですが、不動産投資は分散投資の一角を占めることが多いです。
一方で、性質上資産を寝かせておく期間が長くなりがちで、株式やFXでバシバシ儲けている時と比べて、気が抜けてしまう時期があるのは否めません。
でも、株でコケたとき、FXでヘタをうった時など、妙に不動産投資に触覚が反応することがあります。
脳内では今は短期は無理っぽいから長期で行こうと考え始めるわけですね。

このページでは、不動産投資の超入門を語ります。

不動産投資は会社選びがポイント

不動産投資会社の選び方のポイント
不動産投資会社の選び方を誤ると、人気の物件でも不動産投資は失敗するリスクが高まります。
一般的に、不動産投資は数年～数十年単位で行うものです。その間着実に収益を上げる必要があります。不動産投資会社の選択を間違えるとどうなるのか？
初心者はこの点を無視してはいけません。
不動産投資会社選びを誤った場合、物件購入後の運営がうまく行かず、高確率で「ローンを返済できない」「物件を手放さなければならない」といった状況に陥ります。
それが他の投資とは違うところです。
不動産投資初心者や、本業の傍ら不動産投資に取り組む場合は、まずは、不動産投資会社選びにこだわることが成功への近道になります。
不動産投資に興味を持ったら、まず会社選びに時間をとってください。

具体的な不動産投資会社の選び方は、また別記事で詳しく書きますが、端折ってまとめると次の点を抑えている会社であれば、検討に値すると考えます。

リスクの説明が丁寧である（デメリットの説明）
投資用物件を購入したあとのサポート内容が充実している（購入後）
顧客目線で物件選びやアドバイスをしている（売りつけ目線ではないこと）
信頼できる担当者がいる会社（自分と関わることが前提）
取り扱う物件の種類が幅広い（自分が興味のある物件など）
不動産の売買・管理実績が豊富にある（老舗ならとりあえず生き残り組）

後半３項目は前半３項目に比べて必ず必要というほどのものではありません。つまり一般論ですね。
最後の実績にあたる部分は老舗かどうかという点と混同しがちですが、これから実績が出る会社もありますので、重視するかどうかは普遍的というより顧客次第なところが大きいです。取り扱い物件の種類の幅広さも、今後拡大する会社もあり、縮小する会社もありますので、こだわりすぎると会社の自慢話ばかりを聞かされて本質を見失うことがあります。重要参考程度にとどめてください。
信頼できる担当者も、かなりあいまいなチェックポイントです。場合によっては顧客をヨイショするだけで信頼されてしまうので、またそれが評判となって伝わることも多いため、ここは自分の価値観で判断するしかありません。自分の知り合いや家族、親戚が勤務している会社で内情を知っていたうえで、担当者になってくれるとか判断しやすいものであれば、その投資会社を重点的に考慮してよいと思います。たとえいい会社でも、担当者とウマが合わないと感じたならやめた方が無難です。
多くの人は、後半の３項目は参考にするだけで良いと思います。

誰もが重点的にチェックしなくてはならないのは、前半の３項目です。
まず、リスクの説明が紋切り型で責任逃れの保険的に説明してくる会社は、会社自体が守銭奴的な体質を持っていることも多いので高確率でアウトです。リスクの説明を詳しく行う会社を選びましょう。リスクの説明は、空室や家賃下落の可能性などが典型的です。「当社に限って空室や家賃下落はありえない」などとナメた説明をしてくる会社はアウトです。投資プランごとのリスクやデメリットを明確に説明できない会社やしない会社は検討に値しません。そのような会社でメリットだけ伝えてくるところはブラックですので、関わらない方が無難です。地域密着型の会社の場合は多少、前半３項目は有利に働きます。

少なくない投資会社は投資用物件を購入するまでは親切極まりないですが、払い込み後はほとんど投資家に連絡も途絶えてしまうところがあります（釣った魚に餌をやらないという姿勢の会社）。このあたりは口コミなどを参考にして調べる必要があります。
具体的なチェックポイントは、入居者募集をはじめとする物件の管理運営、ノウハウを提供する顧客向けセミナーや、無料の相談会を実施しているような会社は検討できる感謝としてリストに残しておいてよいですね。なお、座談会やセミナーは内容とある程度の顧客が集まるものであれば、有料でも構わないと思います。

足で情報を稼ごうとしない人はアウト

不動産投資における物件購入前の現地調査のポイント

マイホームなどの不動産物件を吟味するときは、通常のデータのみならず自分が現地に赴き、自身の感覚でどう感じたかを決め手にする人が多いはずです。
実は不動産投資でも同様のことが言えます。投資会社から渡されるデータだけでは十分でなく、現地に赴き収益化しそうかどうかを肌感覚で仕入れてくるのが隠れたポイントです。つまり現地調査ですね。
もちろん、少額の投資の場合はそこまでやらないことも勝手ではありますけれど、長期で大金を投資する場合は安心のためにも自分の足で情報を取ることに手を抜いてはいけません。

現地調査で見るべきポイント

不動産投資における物件購入前の現地調査の重要なポイントは以下の通りです。

物件の立地:

入居者のニーズに合った立地か確認
駅への距離、安全性、交通機関の利便性をチェック

周辺地域の環境:

対象入居者層に適した施設（学校、スーパー、公園など）の有無を確認
地域の開発予定や変化について情報収集

建物の状況:

外壁や共用部分の状態を点検し、管理状況を確認
設備の充実度や騒音状況も重要なチェックポイント

入居者の状況:

現在の入居者のトラブルの有無や、全体的な入居者の質を確認
管理会社へのヒアリングで、空室状況や入居者ニーズを把握する

物件価格の相場と家賃の確認:

物件価格や周辺家賃の相場を確かめておく
類似したマンションや部屋が実際にどの程度で販売されているのか
間取りごとの家賃がどれくらいで貸し出されているか
家賃相場については、不動産・住宅の情報サイトなどで確認

管理会社にヒアリングをする:

マンション内外のトラブルを確認
空室になってもすぐに入居者が決まるのか、苦戦するのか
入居者ニーズや付近の相場家賃

管理会社に直接聞きこむことで、トラブルを起こす入居者が多いのかあまりないのかなど見当をつけることができます。マンション内のトラブルは管理会社でないと把握できていないことが多いからです。部屋が空室になった場合に次の入居者が決まるまでの平均期間の目安になる情報も得られます。

現地調査のための重要なポイント

また、現地調査の際は「不法侵入を避ける」「価格と家賃の相場確認」「自身の目で判断する」ことが重要です。これらのポイントを考慮することで、より良い物件選びが可能となります。

現地調査をすることでより濃密な投資情報が得られることは事実ですが、違法行為になるような調査はしてはいけません。この点は最低限の投資家マナーとして心得ておきましょう。

［オマケ］堅い投資

不動産投資の種類

種類	内容
区分マンション投資	マンションの一室を購入して賃貸する
一棟アパート・マンション投資	建物ごと購入して運営する
戸建て投資	一軒家を購入して貸し出す
駐車場投資	土地を駐車場として貸し出す
商業用不動産	店舗やオフィスビルなどを運用する
REIT（不動産投資信託）	株のように不動産ファンドに投資する方法。少額からOK