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投資信託の場合は目論見書、不動産の場合は販売図面を見て投資するかどうか決めることになります。目論見書はあまり見ないかもしれませんが、不動産の販売図面は、判断材料としてしっかり見ることをおすすめします。
慣れてくると、図面を見る段階でおおよその投資判断がつくようになります。
不動産はそれが良い物なのか判断することが難しいと思う人も多いようです。でも、不動産は皆に一番なじみのあるものですので、慣れれば誰でも判断できるようになります。自分の中にその判断のための物差しを持てば、その不動産が投資に値するかどうか判断できるようになります。
販売業者の説明は紋切り型になることが多く、立地、間取り、設備を含め個々に良い物かどうかの判断は、自分の判断基準を持っておくことが大切です。
ここではマンション投資の基準となる物件選びに役立つ具体的なポイントをチェックしていきます。
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間取りからみる高効率物件
区分不動産の間取りは物件の販売図面から、形状・設備に至るまでおおまかに把握が可能です。
自身の趣味物件でない以上。つまり投資物件としては、部屋が四角形で物が置きやすい形状の不動産が好ましいです。この形状が人を選ばずに入居募集をかけられるタイプになります。
部屋全体が、円型や三角形といった形状、有効面積にならない部分が多い間取りは、入居者を募集しにくいという現実があります。
間取りの組み方が絶妙な物件の場合は狙い目です。そういった物件は、同じ平米数でも部屋が広く使える利点をアピールできます。
間取り図からは判断できない箇所の代表は天井です。斜めに天井をつけている部屋もあるので、注意しましょう（良し悪しの問題ではありませんのであしからず）。
部屋の広さ
古い物件の中には、10㎡～12㎡超極小物件も存在します。その分安いので価格や利回りが魅力的に見えるかもしれせまんが居住スペースが確保出来ないので最低でも16㎡は欲しいところです。
金融機関によっては18㎡以上なでいと担保価値がないとして、融資をつけないケーもスあります。
ただし、これはバス、トイレが一緒のいわゆる３点ニユットの場合の話であってバス、トイレが別であればお部屋が狭くなりすぎるので最低で18㎡はは欲しいですね。
部屋の向き
南向きの部屋に人気があると思われている不動産ですが、実際にいざ、賃貸人をそれだけで魅了できるかと言われれば、そんなことは全くありません。
むしろ、逆に引っ越しベテラン勢からは敬遠されることもあるのが、南向きの不動産です。
例えば、タワーマンションの場合、まわりに遮蔽物がなくなる階層では、真南では直射日光が直撃しますので、夏の暑さは無視できない拷問になります。
一方で、ワンルーム希望の入居者は、休日しか家にいないので、日当たりは気にしないという人も多いです。
唯一、南向きが今でも好まれる例としては、洗濯物を外に干して、それを遮蔽物にして昼間過ごせる環境にいる人です。
その場合は、南向きのベランダがあると精神的にも効率のみならず、安心できるなどのメリットがあります。
最近では、部屋の向きより浴室換気乾燥機がついているかどうかが重要されているように感じます。ということは、南向き以外の部屋でも、浴室換気乾燥機があれば、需要は増えるとも考えられます。
南向き物件なら、２ＬＤＫ等の場合は売却時に、買い手がつきやすい傾向にあり、角部屋の場合は二面採光になっていれば、不動産としては良物件です。
洗濯機置き場を確認せよ
最近建てられた物件であれば、洗濯機は室内に据え置く設計になっています。平成元年前後の物件は、室外ベランダに洗濯機置き場がある不動産もあります。
コインランドリーがマンション内にある場合は、洗濯機置き場が設定されていない物件もあります。図面上は、洗濯機置き場は確認を忘れがちです。可能なら、室内に洗濯機置き場のある物件の方が入居者は募りやすいのでおすすめです。
管理会社
マンションには建物の所有者で構成される管理組合があります。しかし、建物の共有部は管理会社に管理作業を任せているケースがほとんどです。
ところが、稀なケースで自主管理で管理作業をするマンションも存在します。自主管理は、独自に管理をすることであり、実際は何の管理もしていないことがよくあります。自主管理は大規模修繕の時もずさんになることが多いようです。そのため、自主管理物件は金融機関にウケが悪く、融資を渋られることが多くなります。
自主管理物件を購入するときは、現金購入であれば何の問題もなく買えてしまいますが、売却時に購入者が相応の現金で購入できるとは限りません。その場合、購入者側は融資を使うしかメドがつかないことがありますが、その融資を渋られるケースが多くなるため、売却にてこずることになります。
売却まで考えるなら、自主管理物件を購入するときは慎重に決断しましょう。
管理会社には様々あり、販売会社の子会社が建物を管理をしていることが普通にあります。
会社次第ですが、管理費が相場より高めに設定されていることも多いです。
管理費が大きくなると、オーナーの収益にも影響しますので、管理費は可能なら安いに越したことはありません。
しかし、安すぎるのはやはり禁物です。ここは、投資する側もケチになりすぎずに、これだけは必要だなと自分なりのメドをつけるのが、投資に失敗しないコツです。
何階にある不動産が良いのか
投資物件を探す場合、最上階の物件、１階にある物件など、同じ建物であっても条件が微妙に違います。
最上階などは高そうな家賃がつきようで、投資したくなるかもしれませんが、夏場の直射日光で天井が熱を持ちがちです。物件によっては、断熱処理が甘く、最上階は避けたいという入居者もいます。また、出入りが易しい１階を好まれる方も数多いです。
そのため、どの階に投資するかは自分の好みをまず排除して判断するのがおすすめです。
実際のところ、意外ですが何階の不動産であるか、オートロック付きの不動産であるかなどは、入居状況にはそこまで大きな景響は与えません。
ただし、１階と表記してあっても、現地に行くと土地の高低差によって半地下になっていたり、２階と表記してあっても、実際は１階の扱いにたなったりと、坂道等で高低差がある場合は表記上のイメージと違うこともままある為物件の部屋位置なとはよく確認する必要があります。特に半地下等の場合湿度によりカビが生えやすかったり、日照の条件が極端に悪い等のケースも少なくありません。
女性の入居者の中にはオートロックや２階以上の部屋位置を希望される方もいるので、該当する条件を満たす方がいいかも知れませんが実際の入居率を見ると気にするほど景響はありません。
地方であれば少ない賃貸需要を優先的に自分が獲得するには必要な条件かも知れませんが、東京都内である程度の立地が確保できているのなら、さほさどこの点は気にする必要はないと思われます。
５階建てのマンションもありますが、中にはエレベーターのない物件もあります。
私の経験上でも４階以上の階層で階段しかない物件は比較的賃貸の付きが悪くなる傾向があります。
そういった物件だからこそろそ安くなって売りに出ていることもあるかもしれませんが、空室時は苦戦を強いられることも多いので、例え利回りが高い様に見えても購入はお勧めしません。
他の物件も選べる以上あえてこういった条件の物件を買う必要はないでしょう。
現況
これは当該物件の現在の状況ですが、空室や賃貸中、現所有者が居住中ということもあります。
空室の場合は現状を見て部屋の中を確認することが出来るので問題はありません。
賃貸中の場合は、少なくともお部屋の中を確認していただくことは物理的にも不可能です。この場合お部屋の状況はある程度運任せとなります。
現入居者の内容から想像することは出来ますが、退室時に原状回復に多少お金がかかる想定をしておく方が無難です。
現所有者が住んでいる場合は日程を合わせて物件を内覧することも出来るはずです。
権利形態
区分所有のマンションの場合、そのマンションの建っている土地は区分所有者全員で所有権を、それぞれのオーナーが自分のお部屋の広さ分ずつ持ち分けていることになります。
権利形態には地上権、借地権、所有権等がありますが、基本は所有権であるものを買います。
借地権付きの物件もありますが、借地の更新料がかかったり借地料を支払かなければならず、ローンも借地権の期限までしか融資期間が取れないなどの融資において不具合が出ることが多く、売却時には特に購入者のローンが付かず苦戦することになります。
借地権付きの物件は安く購入できる為、仮に私が高齢で相続する相手もいないのであれば家賃収入が高い利回りで入る事になるので、後先を考える必要が無ければ借地権付の物件でもいいのかもしれませんが、安いとか利回りが高いというだけで購入を判断するのは持ち物としてリスクが伴う可能性が高くなります。
修繕積立金
修繕積立金の状況はマンションそれぞれによって大きく異なるため、重要事項に係る調査報告書、長期修繕積立計画等を取り寄せて業者に見せてもらい、金額の妥当性や値上げの可能性、マンションの共有部の修繕状況も含め、個々に判断する他ありません。
必要とする金額や収益に差がある為、この金額であれば問題ないという言い方は出来ませんが、塗装等の金額が、きちんと計画に近しい金額で集められており、将来高額の値上げが予定されていないことがか条件となります。
特に高額になり易いケースで言うと、
・低層マンションで敷地が広く総戸数が少ないマンション
・タワーマンションで共用設備が充実しているものや高速エレベーターが多数付いている
・立体駐車場が付いている物件
これらの物件は将来の修繕積立金が非常に高額になるケースが少なくありません。
オーナーの心理としては安い方がいいのは当前ですが、メンテナンスを考えれば、安過ぎて予先している工事が出来ないのも困るので、あくまでもバランスが重要ということになります。
入居者
現況が入居中の場合、賃貸の入居者の内容を確認することが出来ます。
賃貸借契約書には、契約の条件として、礼金、敷金、賃料、共益費(管理費という場合もある)、更新料の条件、また、退室の際の清算条件や、退室の際の告知の時期、鍵の交換費用の負担について等、様々な条件が記してあります。更新の契約書や覚書も確認できます。
その他にも入居申込書、連帯保証の確約書、保証会社の契約書や、申込書を確認できます。
賃料の遅れ、トラブルや修繕があったか等は現オーナーや管理会社に確認できます。
中古物件の場合、入居中で現在取れている賃料が必ずしも相場に対して正しいとは限りません。
新築時のプレミア賃料でそのまま現在も住んでいるケースもあり、次回再度募集する時は高すぎで募集が出来ないということも多くあります。必ず今の賃料と賃料相場両方をチェックして、賃料が下がることも確認してから購入することが必要になります。
そうでなければ購入して２ヶ月で退室した場合、想定していた利回りで収益が上がらないということになります。
耐震基準
日本のマンションの建築基準は、昭和56年(1986年)に新耐震基準に変更になっています。同準準を満たしていなければ建築が出来ない事になったのですが、昭和８年頃までは前基値である旧耐震のルールで認可を受けて建てられた物件が存在するため、新耐震の物件を購入したい場合、この年代の物件を検討するなら必ず新耐震かそうでないかを事前に確認しておく必要があります。
素人の方でもわかり易く判断するのであれば、新耐震基準の物件を選ぶのが望ましいです。
バス、トイレ
バブル期の古い物はバス、トイレが一緒のタイプ、いわゆる３点ユニット型のビジネスホテルの様な間取りのユニットバスが付いていることも多くあります。
現在は殆どの方がインターネットから賃貸のお部屋を探しており、バス、トイレ別（Ｂ／Ｔ別）という項目にチェックを入れて検索されると見てもらえない可能性があるので、基本的にはＢ／Ｔ別が望ましいですが、そこそこの広さ、そこそこの立地を確保して、Ｂ／Ｔ別という時点で、東京23区内ではもはや1000万円以内での物件は購入が難しいのです。
バブル期前後の３点ユニットであれば、平米数も今よりも小さいものが多く３点ユニットにはなりますが、安価で購入できて高利回りの物件も多数あります。
では３点ユニットだと賃貸が付かないのでしょうか？
そうではありません。
実は昭和の時代よりも今の時代の大学生は仕送りの金額が少なくなっており、苦学生も多いのです。
また、外国人の流入も多くなり賃料を安く抑えたいという需要も東京の中でも少なくありません。
この場合は立地条件が非常に重要になります。大学等の学校か多いことや、商業価値が高いエリア、また同様の物件で競合物件が少ないことなどが条件となります。
葛飾区、足立区、江戸川区等は、場所により賃貸物件に対しての需要が飽和状態である傾向が見られ、競合物件が多いエリアの場合物件によっては賃貸の稼働状況が厳しいこともあり、運用にコストやアイデアが必要になる分素人の方には手を出しにくいエリアになります。
また、賃料も築年数、駅距離により下がりやすくなる領向があります。
賃貸需要が豊富なエリアであれば、例え３点ユニットで賃貸は問題なく付きます。
これから20年、30年先を見据えるのであれば、現在は狭小のワンルームマンションは作られておらずＢ／Ｔ別が当たり前になっているので、そういった需要が高まるとは思いますが、平均所得が年々下がり続けている日本では、賃料が少しで安い方が良いという需要がなくなるのも考えにくいのです。
３点ユニットの物件であればより立地を優先した考え方が必要になるでしょう。
立地が良く、豊富な需要がなければＢ／Ｔ別の物件に競合で負ける可能性が高くなるからです。
その他
販売図面上にその他経費という項目がある場合もあります。
物件ごとに内容が違いますが、ＣＡＴＶ使用料、インターネット使用料、水道費、町会費等、管理費、修繕積立金とは別に月々オーナーの費用負担が出る物件がままあります。収益を圧迫することになるので、購入前にこういった経費の内訳はよく把握しておくべきです。
